Răspuns rapid: Pentru o chirie obișnuită plătită unui proprietar persoană fizică, venitul net fiscal este 80% din venitul brut, după deducerea forfetară de 20%. Impozitul este 10% din venitul net, ceea ce înseamnă o sarcină efectivă de 8% din chiria brută, înainte de eventuala CASS. Contractul și modificările lui se înregistrează la ANAF, de regulă în 30 de zile, prin formularul C168. Cine calculează și declară impozitul depinde și de chiriaș: persoană fizică sau entitate care ține contabilitate.

Acest ghid tratează închirierea clasică a unui apartament din patrimoniul personal, nu cazarea pe termen scurt, arenda, activitatea desfășurată prin firmă sau situațiile în care închirierea dobândește caracter de activitate independentă.

Expresia „impozit închiriere apartament” desemnează, în practică, impozitul pe venitul obținut de proprietar din contractul de închiriere; nu există o taxă ANAF separată cu această denumire.

Formula de calcul a impozitului

Codul fiscal folosește o cheltuială forfetară de 20% din venitul brut. Pentru proprietarul care închiriază unui chiriaș persoană fizică:

Venit net fiscal = venit brut × 80%
Impozit pe venit = venit net fiscal × 10%

Rezultatul este echivalent cu 8% din venitul brut, dacă nu există alte elemente care majorează venitul și contractul acoperă un an întreg.

Exemplu: chiria este 2.500 lei pe lună, timp de 12 luni.

Venit brut anual: 2.500 × 12 = 30.000 lei
Cheltuială forfetară: 30.000 × 20% = 6.000 lei
Venit net: 24.000 lei
Impozit: 24.000 × 10% = 2.400 lei

Articolul anterior folosea o deducere de 40% și afirma că proprietarul poate alege cheltuieli reale. Pentru chiria clasică din patrimoniul personal, această explicație era depășită. Materialele ANAF privind veniturile din chirii indică deducerea forfetară de 20% și noul flux de declarare.

Ce intră în venitul brut

Venitul brut pornește de la chiria stabilită în contract pentru anul fiscal. Codul fiscal include și echivalentul în lei al veniturilor în natură. Dacă chiriașul plătește o cheltuială care, potrivit legii sau contractului, revine proprietarului, valoarea ei poate majora venitul brut.

Utilitățile consumate de chiriaș nu devin automat venit al proprietarului dacă sunt individualizate și puse contractual în sarcina chiriașului. Formula contractului contează: o sumă unică „chirie cu toate cheltuielile incluse” poate fi mai greu de separat decât chiria și utilitățile documentate distinct.

Garanția returnabilă nu este, prin simpla încasare, aceeași lucru cu o lună de chirie. Dacă este reținută ulterior pentru chirie restantă sau pentru obligații care schimbă natura sumei, tratamentul trebuie analizat pe documentele concrete.

Înregistrezi contractul la ANAF în 30 de zile

Proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal are obligația să înregistreze contractul de locațiune și modificările acestuia la organul fiscal, în cel mult 30 de zile de la încheiere sau modificare. Pentru un bun deținut în comun, contractul ori actul adițional trebuie să desemneze persoana care îndeplinește obligația.

Se folosește formularul C168 — Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune. ANAF explică depunerea C168: formularul electronic se poate transmite prin SPV, cu contractul atașat; varianta pe hârtie, însoțită de copia contractului marcată „conform cu originalul” și semnată, poate fi depusă la registratură sau trimisă prin poștă recomandată.

La modificarea chiriei, duratei sau părților și la încetare se folosește din nou formularul, bifând operațiunea corespunzătoare și atașând documentul justificativ.

Înregistrarea la ANAF nu înlocuiește un contract corect redactat și nici nu rezolvă automat disputele dintre proprietar și chiriaș. Contractul ar trebui să precizeze cel puțin bunul, durata, chiria, moneda, scadența, garanția, utilitățile, inventarul, regulile de încetare și predarea.

Declarația unică: ce s-a schimbat

Pentru veniturile încasate de la persoane fizice, proprietarul declară venitul realizat și impozitul prin Declarația unică până la termenul legal din anul următor. Începând cu veniturile aferente anului 2025, declarația estimativă pentru impozitul pe venit a fost eliminată: la începerea închirierii se înregistrează contractul prin C168, iar venitul realizat se definitivează ulterior.

Termenul uzual al Declarației unice este 25 mai al anului următor, însă calendarul trebuie verificat pentru anul concret. Dacă 25 mai este zi nelucrătoare sau intervine o modificare legislativă, ANAF publică termenul aplicabil.

Declarația se poate depune prin Spațiul Privat Virtual, prin portalul e-guvernare cu certificat calificat, la registratură sau prin poștă, potrivit regulilor formularului. Păstrează recipisa: simpla încărcare a PDF-ului nu dovedește o depunere validă dacă formularul are erori.

Dacă chiriașul este o firmă

Când chiria este plătită de o persoană juridică sau de o altă entitate care are obligația să conducă evidență contabilă, plătitorul stabilește venitul net la fiecare plată, aplică deducerea forfetară de 20%, calculează și reține impozitul de 10%. Impozitul reținut este final pentru acel venit.

Exemplu, pentru o chirie brută lunară de 2.500 lei:

Venit net fiscal: 2.500 × 80% = 2.000 lei
Impozit reținut: 2.000 × 10% = 200 lei
Sumă plătită proprietarului: 2.300 lei

Contractul trebuie să spună clar dacă suma negociată este brută și cum se efectuează reținerea. Firma are propriile obligații declarative și de plată. Proprietarul rămâne responsabil să verifice dacă datorează CASS prin cumularea veniturilor relevante, chiar dacă impozitul pe chirie a fost reținut la sursă.

Chiria în euro sau altă valută

Părțile pot exprima chiria în valută și o pot plăti potrivit contractului și regulilor aplicabile. Pentru calculul fiscal în lei se folosește cursul prevăzut de Codul fiscal pentru categoria și situația respectivă.

Nu transforma toate plățile anului folosind cursul din ziua în care completezi declarația. ANAF distinge între chirii în lei și în valută și poate cere media cursului valutar anual ori alte reguli de conversie pentru definitivare. Folosește instrucțiunile Declarației unice aferente anului declarat.

CASS: când poate apărea contribuția la sănătate

Pe lângă impozit, proprietarul poate datora contribuția de asigurări sociale de sănătate. Nu contează doar existența unui apartament închiriat și nici numărul proprietăților, ci totalul veniturilor nete relevante prevăzute de Codul fiscal.

În analiză pot intra, cumulat, venituri din chirii, investiții, anumite activități independente, drepturi de proprietate intelectuală, agricultură și alte categorii non-salariale. Pragurile sunt raportate la 6, 12 și 24 de salarii minime brute, conform regulilor aplicabile anului de realizare.

De aceea, afirmația „pentru un singur apartament CASS nu se plătește” este greșită. O chirie mare poate depăși singură plafonul, iar o chirie mică poate trece pragul împreună cu dividendele sau dobânzile.

Baza CASS nu este în mod necesar venitul net exact, ci plafonul corespunzător tranșei în care se încadrează totalul. Salariul minim relevant și eventualele reguli tranzitorii trebuie luate din instrucțiunile Declarației unice pentru anul respectiv. Evităm să fixăm aici sume care se schimbă atunci când salariul minim este modificat.

Faptul că ești salariat nu elimină automat CASS

Plata contribuțiilor prin salariu nu exclude, prin ea însăși, CASS datorată pentru veniturile non-salariale care ating plafonul. Există excepții și situații particulare, dar ele trebuie verificate pe textul legal și pe statutul persoanei, nu presupuse.

Pentru proprietari cu dividende, investiții, mai multe contracte, venituri din străinătate sau schimbări în cursul anului, un consultant fiscal poate evita încadrarea greșită.

Impozitul local pe clădire

Impozitul pe venit din chirie este datorat către bugetul de stat și administrat de ANAF. Impozitul pe clădire este o obligație locală distinctă. Închirierea către o firmă sau folosirea unei părți a locuinței în scop nerezidențial poate influența declarațiile și încadrarea locală.

Anunță direcția locală de taxe dacă situația imobilului se schimbă și cere lista documentelor. Nu presupune că înregistrarea C168 transmite automat toate informațiile necesare autorității locale.

Reparații, comision și mobilier: le deduci separat?

În regimul forfetar, deducerea de 20% acoperă cheltuielile fără ca proprietarul să scadă separat facturile pentru zugrăvit, mobilă, comisionul agenției sau reparații. Păstrarea documentelor rămâne utilă pentru garanții, litigii și justificarea operațiunilor, dar nu transformă acele sume în deduceri suplimentare la calculul standard.

Dacă activitatea are altă încadrare fiscală — de exemplu, cazare pe termen scurt, servicii suplimentare ori exploatare printr-o entitate — regulile pot fi diferite.

Exemplu complet cu posibilă CASS

Un proprietar închiriază unei persoane fizice cu 3.000 lei pe lună pe tot anul:

Venit brut: 36.000 lei
Deducere forfetară 20%: 7.200 lei
Venit net fiscal: 28.800 lei
Impozit 10%: 2.880 lei

Separat, proprietarul adună venitul net din chirie cu celelalte venituri relevante pentru CASS și îl compară cu pragurile anului. Dacă totalul atinge un plafon, declară și plătește contribuția calculată la baza legală corespunzătoare.

Acest exemplu nu include o eventuală cheltuială a proprietarului achitată de chiriaș, o perioadă mai scurtă sau chirie în valută. Toate pot schimba calculul.

Dacă apartamentul are mai mulți proprietari

Contractul trebuie să arate cine sunt locatorii, cotele și modul de distribuire a chiriei. Pentru obligația de înregistrare se desemnează un proprietar, dar desemnarea nu mută automat întregul venit fiscal asupra lui. Fiecare coproprietar analizează venitul care îi revine și propriul plafon CASS.

În cazul soților, al succesiunilor nefinalizate sau al cotelor diferite de contribuție, documentele de proprietate și convenția dintre părți trebuie verificate înainte de completarea declarației.

Ce se întâmplă dacă chiria nu este încasată

Codul fiscal poate determina venitul brut pe baza chiriei din contract, indiferent de momentul încasării, pentru anumite situații. Restanța chiriașului nu trebuie tratată automat ca anulare fiscală a venitului.

Dacă raportul încetează, formalizează încetarea, înregistreaz-o prin C168 și păstrează dovezile. Pentru creanțe nerecuperate, reducerea chiriei sau reziliere retroactivă, cere o analiză fiscală și juridică; documentele redactate ulterior doar pentru a schimba taxele pot fi contestate.

Calendar practic pentru proprietar

1. Semnează contractul și procesul-verbal de predare-primire.
2. Înregistrează contractul prin C168 în 30 de zile.
3. Înregistrează actele adiționale și încetarea în același termen legal.
4. Păstrează extrasele, chitanțele și evidența lunilor acoperite.
5. La finalul anului, calculează venitul brut, netul de 80% și impozitul.
6. Adună veniturile relevante pentru testul CASS.
7. Depune Declarația unică și verifică recipisa.
8. Plătește obligațiile până la termenul aplicabil.

Întrebări frecvente

Cât plătești la ANAF dintr-o chirie?

În cazul standard, impozitul este echivalent cu 8% din chiria brută: deducere forfetară 20%, apoi 10% impozit pe net. CASS se analizează separat.

Mai există deducerea de 40%?

Nu pentru veniturile curente din închirierea clasică analizate aici. Cota forfetară este 20%.

Pot deduce facturile reale în locul cotei forfetare?

Regimul standard nu oferă această alegere pentru chiria clasică din patrimoniul personal. Cheltuiala de 20% se aplică forfetar.

Contractul trebuie înregistrat chiar dacă impozitul este reținut de firmă?

Da. Obligația de înregistrare a contractului este distinctă de reținerea impozitului.

Un salariat poate datora CASS pentru chirii?

Da, dacă veniturile non-salariale relevante ating plafonul și nu se aplică o excepție specifică.

Închirierea prin Airbnb are aceleași reguli?

Nu neapărat. Închirierea pe termen scurt a camerelor și serviciile de cazare au reguli specifice. Nu folosi automat formula acestui ghid.