Pe scurt: identificați mai întâi documentul. Dacă ați primit o cerere de chemare în judecată, apărarea se depune în procesul de evacuare. Dacă instanța a pronunțat hotărârea în procedura specială, termenul apelului este de numai 5 zile. Dacă a început executarea, neregulile somației și ale actelor executorului se atacă prin contestație la executare, de regulă în 15 zile.

Apelul, contestația și cererea de suspendare sunt instrumente diferite. Depunerea uneia nu oprește automat evacuarea. Mai mult, hotărârea din procedura specială este executorie, iar suspendarea ei este interzisă ca regulă, cu o excepție strictă pentru evacuarea dispusă din cauza neplății chiriei sau arendei.

Regulile sunt în articolele 1.034–1.045 și 896–902 din Codul de procedură civilă.

Ce document ai primit

Notificare de la proprietar

Notificarea arată că proprietarul cere eliberarea imobilului. În procedura specială, locatarul este notificat în scris, prin executor, să elibereze și să predea imobilul într-un termen de cel mult 30 de zile de la comunicare. Pentru ocupantul care nu este locatar, notificarea scrisă acordă 5 zile.

Termenii au sensuri precise: „locatar” este persoana care ocupă în baza unei locațiuni, iar „ocupant” este persoana, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt. Calificarea situației poate fi contestată.

Notificarea nu este încă hotărâre și nu autorizează proprietarul să schimbe singur încuietoarea, să scoată bunurile ori să întrerupă utilitățile pentru a forța plecarea.

Citație și cerere de evacuare

Acestea deschid procesul. Notați termenul, instanța și numărul dosarului. În procedura specială, judecata este urgentă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare. Întâmpinarea nu este obligatorie, dar o apărare scrisă depusă la timp ajută la organizarea probelor.

Pârâtul poate invoca apărări privind titlul reclamantului și dreptul său de folosință, însă nu poate formula cerere reconvențională în această procedură. Pretențiile proprii — de exemplu, restituirea garanției sau despăgubiri — pot necesita o acțiune separată.

Hotărâre de evacuare

Hotărârea pronunțată în procedura specială este executorie. Ea poate fi atacată numai cu apel, în termen de 5 zile:

• de la pronunțare, dacă părțile au fost citate;
• de la comunicare, dacă hotărârea a fost dată fără citarea lor.

Nu așteptați motivarea fără să verificați când începe termenul. Cereți imediat minuta, consultați dosarul și pregătiți apelul. Un termen de 15 zile folosit pentru contestația la executare nu înlocuiește termenul special de 5 zile al apelului.

Somație sau proces-verbal de la executor

Executarea predării imobilului se face prin executor judecătoresc. După comunicarea încheierii de încuviințare și a somației, debitorului i se pune în vedere să părăsească imobilul în termenul legal. Dacă nu o face, executorul îl poate evacua, inclusiv cu ajutorul forței publice, și predă posesia creditorului.

Neregulile acestei faze se contestă prin contestație la executare. Contestația nu este o a doua judecată completă a procesului pierdut.

Ce poate fi invocat în procesul de evacuare

Apărarea depinde de actele concrete:

• contractul nu a încetat sau rezilierea nu a operat legal;
• notificarea nu a fost făcută în forma ori termenul cerut;
• reclamantul nu dovedește dreptul de a cere predarea;
• persoana chemată în judecată nu ocupă imobilul ori îl folosește în baza altui titlu;
• chiria pretins restantă a fost plătită;
• imobilul din cerere nu este cel ocupat;
• procedura specială nu este aplicabilă situației.

Un contract verbal nu înseamnă că locatarul nu are nicio apărare. Existența și conținutul raportului pot fi dovedite în limitele regulilor de probă prin plăți, mesaje, chitanțe, predarea cheilor și alte împrejurări. Totuși, lipsa înscrisului poate face mai dificilă stabilirea duratei și condițiilor.

Plata restanțelor nu anulează automat o hotărâre deja obținută și nici orice motiv de încetare. Efectul plății depinde de contract, notificări, cererea proprietarului și momentul în care s-a plătit.

Contestația la executare

Contestația poate viza executarea însăși, încheierile executorului sau un act concret care vatămă persoana interesată. Exemple:

• hotărârea nu obligă persoana evacuată sau nu privește acel spațiu;
• somația ori încheierea nu a fost comunicată legal;
• executorul depășește ceea ce scrie în titlu;
• executarea este pornită împotriva altei persoane;
• bunurile unui terț sunt îndepărtate ori indisponibilizate nelegal;
• dreptul de a obține executarea este prescris;
• evacuarea este programată cu încălcarea protecției sezoniere.

Termenul general este de 15 zile de la data la care contestatorul a luat cunoștință de actul contestat sau, pentru contestarea executării înseși, de la primirea încheierii de încuviințare ori somației sau de la primul act cunoscut, dacă acestea nu au fost primite.

Contestația se introduce la instanța de executare. Pentru predarea silită a unui imobil aflat în circumscripția altei curți de apel decât instanța de executare, legea permite și sesizarea judecătoriei de la locul imobilului. Competența trebuie verificată, nu presupusă.

Poate fi oprită evacuarea

Suspendarea hotărârii din procedura specială

Regula articolului 1.045 este că executarea hotărârii de evacuare nu poate fi suspendată.

Excepția privește evacuarea pentru neplata chiriei sau arendei. Pârâtul poate obține suspendarea numai dacă depune în numerar, la dispoziția creditorului:

• chiria ori arenda la care a fost obligat;
• suma stabilită pentru creanțele datorate până la data cererii;
• sumele care devin exigibile în cursul judecății.

Depozitul trebuie menținut prin consemnarea periodică a sumelor viitoare; altfel suspendarea încetează. Curtea Constituțională a descris aceste condiții în Decizia nr. 356/2020.

Suspendarea actelor de executare

În afara limitării speciale, articolul 719 reglementează suspendarea până la soluționarea în primă instanță a contestației, pentru motive temeinice și, de regulă, cu cauțiune. În materia evacuării trebuie citită împreună cu interdicția din articolul 1.045; o cerere generică de suspendare nu o ocolește.

În urgență se poate analiza suspendarea provizorie, dar existența ei în dreptul comun nu înseamnă că este admisibilă împotriva oricărei hotărâri de evacuare.

Evacuarea între 1 decembrie și 1 martie

Codul nu interzice toate evacuările iarna. Articolul 896 prevede că, pentru un imobil cu destinație de locuință, evacuarea nu se face între 1 decembrie și 1 martie, cu excepții.

Evacuarea poate continua dacă proprietarul și familia lui nu au o locuință corespunzătoare sau dacă debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care se pot muta imediat.

Protecția sezonieră nu se aplică persoanelor care ocupă abuziv, pe căi de fapt, fără niciun titlu, și nici celor evacuați pentru că pun în pericol relațiile de conviețuire sau tulbură grav liniștea publică. Destinația reală a spațiului și motivul titlului trebuie verificate.

O simplă vulnerabilitate socială nu înlocuiește condițiile textului, dar poate justifica solicitarea imediată de sprijin locativ de la serviciul public de asistență socială.

Cum se desfășoară evacuarea efectivă

Dacă debitorul nu pleacă în termenul somației, executorul se deplasează la imobil și îl evacuează pe el și pe celelalte persoane care ocupă fără titlu opozabil creditorului. Poate solicita jandarmeriei, poliției sau altor agenți ai forței publice concursul necesar.

Bunurile mobile nu devin proprietatea proprietarului locuinței. Dacă persoana evacuată nu le ridică, executorul le încredințează unui administrator-sechestru, care poate fi creditorul, pe cheltuiala debitorului, și aplică procedura legală. Faceți inventar și fotografii, identificați bunurile altor persoane și cereți o copie a procesului-verbal.

După predarea silită, reocuparea fără consimțământ ori fără hotărâre care să permită aceasta poate avea consecințe juridice. Nu încercați să reintrați prin forță.

Ce nu are voie să facă proprietarul singur

Chiar dacă susține că închirierea s-a terminat, proprietarul nu ar trebui să înlocuiască singur procedura legală prin:

• schimbarea încuietorii cât timp ocupantul locuiește acolo;
• scoaterea și abandonarea bunurilor;
• amenințări sau violență;
• oprirea deliberată a utilităților pentru a constrânge plecarea;
• intrarea fără consimțământ în condiții care încalcă protecția domiciliului.

Apelați 112 dacă există pericol imediat, violență sau o persoană este împiedicată să își ia medicamentele ori actele. Pentru recuperarea posesiei sau a bunurilor pot fi necesare demersuri civile ori penale, în funcție de fapte; poliția nu tranșează pe loc toate disputele contractuale.

Copiii, persoanele cu dizabilități și lipsa unei alternative

Prezența copiilor nu anulează automat titlul de evacuare. Ea impune însă tratarea situației cu atenție și contactarea serviciilor sociale înainte de data executării. Direcția de asistență socială a primăriei poate evalua accesul la adăpost, locuință socială, ajutor de urgență sau alte prestații, în limitele programelor locale.

Solicitarea de locuință socială nu suspendă de drept dosarul executorului. Faceți demersurile juridice și sociale în paralel.

Persoanele fără venit pot solicita ajutor public judiciar pentru avocat, taxă, expert sau executor, în condițiile OUG nr. 51/2008. Cererea trebuie susținută cu acte privind veniturile și cheltuielile familiei.

Lista pentru ziua în care primești actele

1. Fotografiază toate paginile și plicul; notează data primirii.
2. Verifică dosarul pe portalul instanțelor și solicită acces la documente.
3. Identifică dacă ai 5 zile pentru apel sau 15 zile pentru contestație.
4. Cere executorului copia titlului, încheierii, somației și a dovezilor de comunicare.
5. Adună contractul, plățile, notificările, mesajele și actele privind domiciliul.
6. Verifică data programată și dacă articolul 896 privind sezonul rece se aplică.
7. Depune remediul înainte de termen; negocierea nu oprește termenul.
8. Dacă nu ai alternativă, contactează în aceeași zi serviciul social local.

Articolul descrie procedura specială de evacuare și executarea civilă. O hotărâre întemeiată pe altă acțiune — revendicare, partaj, ordin de protecție sau alt titlu — poate avea căi de atac și reguli de suspendare diferite.